Beim Immobilienkauf zählt nicht nur der vereinbarte Kaufpreis. Zusätzlich entstehen Kosten für die Grunderwerbsteuer, den Notar, das Grundbuch und oft auch für eine Maklerin oder einen Makler. Je nach Objekt kommen außerdem Ausgaben für ein Gutachten, den Umzug oder eine Renovierung hinzu.
Der Kaufpreis ist der Betrag, den du an die Verkäuferseite zahlst. Kaufnebenkosten entstehen einmalig durch den Erwerb. Laufende Kosten fallen dagegen nach dem Kauf an. Dazu gehören etwa Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Instandhaltung und bei einer Wohnung das Hausgeld.
Als grobe Orientierung solltest du für die Kaufnebenkosten oft etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einplanen. Die genaue Summe hängt unter anderem vom Bundesland, der Immobilie und einer möglichen Maklerprovision ab. Auch die Grunderwerbsteuer kann unterschiedlich hoch ausfallen.
Eine realistische Gesamtkalkulation schützt dich vor finanziellen Überraschungen. Werden Nebenkosten unterschätzt, kann ein zusätzliches Darlehen nötig werden. Dadurch steigt meist auch die monatliche Belastung. Weitere Hinweise zur Frage, wann sich der Kauf statt der Miete, helfen bei der ersten Einordnung.
Zunächst werden die wichtigsten Kaufnebenkosten erklärt. Danach geht es um Kaufpreis, Finanzierung und laufende Ausgaben. Zum Schluss folgt eine praktische Budgetplanung für deinen Immobilienkauf.
Kosten Immobilienkauf: Diese Kaufnebenkosten kommen auf dich zu
Beim Immobilienkauf zählt nicht nur der Preis aus dem Exposé. Steuern, Gebühren und weitere Ausgaben erhöhen den Finanzbedarf. Plane diese Kosten früh ein, damit dein Eigenkapital ausreicht und die Finanzierung sicher bleibt.
Grunderwerbsteuer in Deutschland
Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich beim Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung an. Steuerschuldner sind in der Regel beide Vertragsparteien. Im Kaufvertrag wird meist festgelegt, dass du als Käufer die Steuer übernimmst.
Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Der Steuersatz beträgt derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des steuerpflichtigen Kaufpreises. In Bayern und Sachsen gelten 3,5 Prozent. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen erheben 6,5 Prozent.
Prüfe den aktuellen Satz beim zuständigen Finanzamt oder bei einer offiziellen Landesbehörde. Grundlage ist meist die Gegenleistung für das Grundstück. Dazu können neben dem Grundstückspreis wesentliche Bestandteile der Immobilie gehören. Eine separat ausgewiesene Einbauküche oder anderes bewegliches Inventar kann unter bestimmten Bedingungen anders behandelt werden.
Nach dem notariellen Kaufvertrag erlässt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Deine Zahlung ist wichtig für die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie wird regelmäßig benötigt, bevor das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung vornimmt.
Die Grunderwerbsteuer kann einen großen Teil der Kaufnebenkosten ausmachen. Nimm sie schon vor der Finanzierungszusage in deine Eigenkapitalplanung auf.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar oder die Notarin prüft die rechtssichere Gestaltung, erklärt wichtige Folgen und veranlasst die Schritte für die Eigentumsübertragung.
Die Gebühren richten sich grundsätzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich sind der Geschäftswert und der Umfang der Tätigkeit. Die Kosten sind nicht frei verhandelbar. Für den Notar kannst du grob 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises einplanen. Zusammen mit dem Grundbuchamt liegen die Ausgaben häufig bei rund 1,5 bis 2 Prozent.
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Einholung und Bearbeitung wichtiger Unterlagen
- Eintragung der Grundschuld für die finanzierende Bank
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Die Auflassungsvormerkung schützt deinen Anspruch auf die Eigentumsübertragung. Sie wird eingetragen, bevor du als Eigentümer im Grundbuch stehst. Der Kaufpreis wird normalerweise erst fällig, wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählen etwa die Vormerkung und erforderliche Genehmigungen.
Bei einer Finanzierung entstehen für die Grundschuld zusätzliche Kosten. Behandle diesen Betrag als eigenen Bestandteil der Finanzierung und rechne ihn nicht pauschal in die allgemeinen Notarkosten ein.
Maklerprovision beim Immobilienkauf
Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Maklervertrag besteht und der Makler erfolgreich zum Kauf beigetragen hat. Die konkrete Höhe steht im Maklervertrag. Regionale Unterschiede sind üblich.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten beim Verkauf an Verbraucher besondere Regeln. Ist der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich in gleicher Höhe an der Provision beteiligen. Übernimmt die Verkäuferseite die Kosten vollständig, darfst du nicht nachträglich stärker belastet werden.
Die Gesamtprovision wird häufig als Prozentsatz des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer genannt. Prüfe deshalb genau, ob der Betrag im Exposé und im Maklervertrag inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer ausgewiesen ist.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro ergeben 3,57 Prozent für deinen Anteil bereits 14.280 Euro. Rechne die Provision immer mit dem tatsächlichen Kaufpreis durch.
- Wer hat den Makler beauftragt?
- Wie hoch ist dein eigener Provisionsanteil?
- Ist die Umsatzsteuer bereits enthalten?
- Wann wird die Provision fällig?
- Liegt eine wirksame Vereinbarung in Textform vor?
Für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und bestimmte Anlageobjekte können andere Regeln gelten. Die Vorschriften für Wohnimmobilien lassen sich nicht pauschal übertragen.
Weitere Gebühren und Ausgaben rund um den Kaufvertrag
Je nach Objekt und persönlicher Situation kommen weitere Ausgaben hinzu. Prüfe vor dem Notartermin, welche Punkte für deine Immobilie relevant sind.
- Verkehrswertgutachten oder Baugutachten
- Gebühren für eine Energieberatung
- Vermessungs- und Teilungskosten
- Behördliche Auskünfte und Bescheinigungen
- Löschung oder Übertragung bestehender Grundpfandrechte
- Eintragung einer Grundschuld
- Darlehensgebühren und Kosten der Bankbewertung
- Bereitstellungszinsen bei einer verspäteten Darlehensabnahme
Bei einer Bestandsimmobilie können Renovierung, Modernisierung, Entrümpelung und neue Möbel viel Geld kosten. Plane deine Küche, Gartenarbeiten und kleinere Reparaturen in einem eigenen Budget ein.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind weitere Unterlagen wichtig. Dazu gehören die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnungen. Prüfe, ob Sonderumlagen beschlossen wurden.
Eine bereits beschlossene, aber noch nicht vollständig eingeforderte Sonderumlage muss klar zugeordnet werden. Entscheidend sind die Vereinbarungen im Kaufvertrag und der rechtliche Zeitpunkt der Kostenpflicht.
Zur vollständigen Kalkulation gehören Umzugskosten, doppelte Miet- und Darlehenszahlungen sowie mögliche Kosten für eine Zwischenfinanzierung. Halte für schwer planbare Ausgaben einen zusätzlichen Puffer zurück. So verwendest du nicht dein gesamtes Eigenkapital für den Kaufpreis und feste Nebenkosten.
Immobilienkauf richtig kalkulieren: Kaufpreis, Finanzierung und laufende Kosten
Beim Immobilienkauf zählt nicht nur der Preis im Exposé. Du musst Kaufnebenkosten, Finanzierung und laufende Ausgaben gemeinsam betrachten. So erkennst du, wie hoch dein Kapitalbedarf ist und welche monatliche Belastung zu deinem Einkommen passt.
Einfache Kalkulationsformel: Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Finanzierungskosten + geplante Renovierungskosten.
- Zum Kaufpreis gehören Grundstück, Wohnung oder Haus.
- Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.
- Finanzierungskosten umfassen Zinsen, Tilgung und mögliche Gebühren.
- Für Rücklagen solltest du Renovierungen, Reparaturen und Modernisierungen einplanen.
Prüfe bei der Finanzierung nicht nur den Sollzins. Steigende Zinsen erhöhen die Monatsrate und können dein verfügbares Budget stark verringern. Ein Vergleich der Kreditkosten hilft dir, Angebote nach Laufzeit, Tilgung und Gesamtkosten zu bewerten.
Ein Festzinsvertrag schützt dich über einen vereinbarten Zeitraum vor steigenden Marktzinsen. Flexible Tilgungsoptionen und mögliche Sondertilgungen geben dir mehr Spielraum. Achte auf klare Bedingungen und prüfe, ob du die Rate bei einem höheren Zins noch tragen kannst.
Zu den laufenden Kosten gehören Versicherungen, Grundsteuer, Hausgeld, Energie und Instandhaltung. Bei einer Eigentumswohnung kommt die monatliche Rücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu. Plane einen finanziellen Puffer ein, damit unerwartete Ausgaben dein Haushaltsbudget nicht gefährden.
Budgetplanung beim Immobilienkauf: So vermeidest du finanzielle Überraschungen
Starte mit einer vollständigen Haushaltsübersicht. Erfasse dein Eigenkapital, das monatliche Nettoeinkommen, bestehende Kredite, Lebenshaltungskosten und geplante Einmalzahlungen. Trenne sichere Einnahmen von unsicheren Bestandteilen. So erkennst du, welcher Betrag dauerhaft für die Immobilie verfügbar ist.
Ziehe vom Eigenkapital zuerst die Kaufnebenkosten, Renovierungs- und Umzugskosten sowie eine Notfallreserve ab. Berücksichtige die Grunderwerbsteuer deines Bundeslands, Notar- und Grundbuchkosten, die Maklerprovision, Finanzierungs- und Grundschuldkosten sowie mögliche Gutachter- und Vermessungskosten. Nur der Rest zählt als einsetzbares Eigenkapital für den Kaufpreis.
Prüfe die monatliche Belastung mit einem realistischen Test. Addiere Kreditrate, Hausgeld oder Bewirtschaftungskosten, Versicherungen, Rücklagen und weitere Ausgaben. Vergleiche die Summe mit deinem sicheren Haushaltsüberschuss. Eine zugängliche Liquiditätsreserve schützt dich bei Reparaturen, Nachzahlungen, Einkommensausfällen oder einer defekten Heizung.
Hole vor der Entscheidung mehrere Finanzierungsangebote ein. Vergleiche effektiven Jahreszins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungen, Bereitstellungszinsen und Restschuld. Prüfe außerdem Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Energieausweis, Baugenehmigungen, Wohnflächenberechnung und Protokolle der Eigentümergemeinschaft. Im Kaufvertrag sollten Einbauten, bewegliche Gegenstände, Reparaturen und offene Kosten klar geregelt sein. Kaufe nicht nach dem höchsten Darlehen der Bank, sondern nach der Rate, die du auch bei Veränderungen sicher tragen kannst.
